ホテルコンドのデメリットとは?魅力たっぷりの不動産にも落とし穴が…

ホテルの写真

前回は、ホテルコンドの物件の
メリットについて説明させて
いただきました。

●空室の起こりにくさ
●高い収益性(稼働率が高い場合)
●売却直前まで、ホテルとして稼働できる
●内装工事不要(※物件による)

また、オーナー(買い手)には、
無料宿泊券もついてくるのも魅力です。

しかし、ホテルコンドには当然、
デメリットもあります。

今日は、ホテルコンドのデメリットについて
紹介させていただきます。

1.時期によって、宿泊客数が
変動しやすい。

ビーチや避暑地などにある多くの
ホテルコンドは、「観光客」を
ターゲットにしています。

しかし、当然、
時期やシーズンにより、
観光客の数に増減があります。

わかりやすい例でいうと、
マニラを含むルソン島のエリアは、
1年を通じ大きく乾期・雨季に
わかれます。

乾期(1月~5月)はカラッとした
天気で、雨も降らず過ごしやすい
旅行日和!
特に4月~5月は、フィリピンの真夏に
当たり、学校は夏休み。

多くのリゾートが、子連れの観光客で
にぎわいます。

一方、雨季の6月~12月は、
台風の到来シーズン。

多い月には3回以上、毎週台風が猛威を
ふるい、観光どころでは
なくなってしまいます。

すると、観光客に依存した場合、
当然、1月~5月は、
ホテルの利用者が多く、
収益が高くなるけれど、
6月~12月は、利用者が減り、
収益が低下してしまいます。

ですので、ホテルコンドを買う際には、
季節や天気を問わず宿泊する
「ビジネス客」の需要や、
1年を通じて観光客の絶えない
地域へ投資することが
安全な対策になってきます。

2.ディベロッパーの算出した計算が
甘い可能性がある。

ディベロッパーは、物件を売るほど
当然、利益が増えるので、
お客をつかまえようと、ホテルコンドのを
甘く計算している可能性があります。

稼働率90%、80%、70%等、
的確に計算しているようにも見えますが、

周辺のホテルと比べた際に

●ほかの類似のホテルの稼働率は
どのくらいなのか?
→60%や50%の可能性も
当然あり得ます。

●宿泊料金は妥当なのか?
→類似のホテルの1月の平均宿泊費が
仮に5000ペソのところ、
1万ペソで計算しては当然狂いが生じます。

物件情報を聞いた際には、
AGODAなどを始めとする
ホテル予約サイトで空室率や宿泊費を
調べられますので、ご自身の目で計算が
妥当かどうか、吟味することが
非常に大切です。

いかがでしょうか?

デメリットを羅列すると不安になる方も
多いかと思います。

しかし、逆に、物件を厳選し、
ディベロッパーを見極め、
更に自身の目でふるいにかければ、
悪質な物件は高い確率で、
排除することが可能です。

弊社でオススメさせていただく物件は、
フィリピン不動産協会前会長の
アンディの 目線の下、
1と3のデメリットに関しては、
限りなく排除を済ましております。

弊社の新オフィス1階の
ショウルームスペースにも
フィリピン各地の ホテルコンドの
モデルケースを設置予定です。

ぜひ、ご興味ある方は、
フィリピンまで足を運んでみてください。
直接お目にかかれること、
楽しみにしております。

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