組み方は2種類!フィリピン不動産におけるローンのすべて

家の模型とお金

さぁ、本日は、いよいよ
不動産ローンの話です。

一般的に、フィリピンの不動産を購入する場合、
ローンを組むなら、

1.日本の銀行でローンを組む。
2.フィリピンの銀行でローンを組む。
2種類の方法があります。

日本の銀行でローンを組む場合、
ある特殊な条件をクリアすれば、
日本政策金融公庫で金利2%以下で
数千万円の融資を引くことが可能です。

しかし、一般の人では、なかなか
この条件に達しません。

スルガ銀行などでは、まだ融資は
下りやすいのですが、

年利7%程度の融資になってしまいます。
為替リスクも考えると、
キャッシュフローを黒字にするのが
困難になってきますので、現実的ではありません。

※この場合のキャッシュフロー・・・
(家賃収入から、物件の管理費や各種税金を引いた差額。)

では、フィリピンの銀行のローンは
どうでしょうか?

●フィリピン人の協同借用者がいる場合
●フィリピンのビジネスビザを持っている場合
●フィリピンに納税している場合
は、ローンを比較的容易に

組むことができます。
しかし、これ以外の場合だと、
必要書類も多く、手続きも煩雑であり、
なかなか現実的ではありません。

プレセールの物件の残金50%を、
フィリピンの銀行のローンで支払う計画を
していたところ、竣工半年前に、ローンを
組むことができなかった!!

ただ「売りたい」不動産業者やブローカーの
甘い言葉を信じた結果、ローンを軽んじて、
物件を買えなかったという事件も耳にします。

仮にフィリピンの銀行で、融資が下りたとしても、
物件価格のよくて7割程度です。
年利もスルガ銀行と同程度であり、
下手な物件を買ってしまうと、
キャッシュフローが赤字になる
可能性も高いです。
※注
大手ディベロッパーの中には、
自社銀行と提携している会社が存在します。
この場合、ローンの組みやすさを理由に、
キャッシュフローが赤字でも、ローンを組んで、
物件を複数買いするよう
働きかけるセールスマンがいます。
この手法、非常に怖いですよね。

彼らに言わせれば、
「物件の値段が30%上がるから、転売すれば、
ローンを払っていても、十分利益が得られる」
という論法ですが、騙されないでください。

彼らセールスマンは、物件を売るほど、
自身にコミッションが入る仕組みになっています。

自分のボーナス、収入に直結するので、
売るのに必死。あの手この手で売りたいわけです。

物件が竣工したら、確かにディべロッパーの言い値、
市場価格は、20%~30%上がるのは事実ですが、
転売時には、そこからバイヤーとの価格交渉が始まります。

高い価格で売れる保証もありませんし、
家賃以上に、ローンの返済額が多いので、
売れない間は、悲惨ですね。
永遠に負債が積もっていくことになります。

キャッシュフローが赤字になってまで
ローンを組むのは、地獄の窯のふたを
開くのと同義です。
キャッシュフローが黒字になる物件を
探していきましょう。

・・・では、ローンを組まず、結局、
プレセールを分割して買うしかないのか?
いえいえ、そんなことはございません。
ここで登場するのが、私達の経営母体の
強さによる特権になってきます。
弊社のグループ構造、皆さんご存知でしょうか?

私たちの会社には、「不動産」業だけではなく、
「金融」業、「銀行」業のが存在します。

銀行の機能は何でしょう?
そう、「融資」ですよね。
ローンですよね!!

この3つの部門が歯車として、かみあうと、
とんでもないことができてしまうと
思いませんか?
このあたりは、順次詳細をお伝えしてまいります。

関連記事

  1. インフレのグラフの写真

    【不動産購入の魅力④】インフレに左右されない強さがある?!

  2. ショッピングモール内の写真

    【不動産購入の魅力⑦】転売時に予想以上の売却益に?!

  3. taxが書かれているboxの画像

    フィリピン不動産とフィリピン株で人生が変わった男

  4. オフィスビルの夜景の写真

    【不動産購入の魅力③】低労働で収入を得られる!

  5. フィリピンの大きなマンション

    大きくわけて3つ!フィリピン不動産購入における支払い方法について

  6. 家具とかない部屋

    空室には理由がある!入居されない物件の共通点とは?

  7. 男性がグラフを描いている写真

    【不動産購入の魅力⑥】効果的なペイオフ対策に!!

  8. ホテルの写真

    ホテルコンドのデメリットとは?魅力たっぷりの不動産にも落とし穴が…

  9. グラフ

    【フィリピン不動産応用編】収益最大化のポイントとは?

公式オンラインサロン開設(準備中)

PAGE TOP