フィリピン不動産の購入でローンは組まないほうがいい!市況から見たローン事情とは?

フィリピン不動産を買う際にローンの利用を考える方は少なくありません。ですが、フィリピン不動産の購入ではローンを利用しないことがおすすめです。なぜローンを組まないほうがいいのでしょうか。その理由をご紹介します。

フィリピンの銀行でローンは組める?

そもそもフィリピンの銀行でローンを組めるのか。まずはそこから説明します。

フィリピンにはおよそ1000もの銀行があります。それらの銀行は基本的に、ビザを持っていたり、フィリピンで納税したりしている人を対象に融資を受け付けます。したがって、原則、日本人がいきなりフィリピンの銀行でローンを借りることはできません。

ただし、銀行のなかには日本人でも融資をしてくれるところがあります。たとえば、金利が低くて比較的ローンを組みやすいところとして、SMグループが運営している「BDO」、アヤラ・ランドが運営している「BPI」、フェデラルランドが運営している「メトロバンク」、そして過去にフィリピン政府が設立した「PNB」が挙げられます。

フィリピンのローンの特徴とは?

フィリピンのローンには、日本のローンとは異なる特徴があります。

・融資額は物件価格の60%~70%程度

日本のローンは基本的に満額融資です。しかし、フィリピンのローンは物件価格の60%~70%ほどの融資額となります。よってフィリピン不動産を買う際は最低でも残りの30%~40%を支払える資金を用意する必要があります。

・フィリピンでは多くがノンリコースローン

ノンリコースローンを簡単に言うと、借り手が全額返済する責任を負わない方式のことです。融資を受けたあとに何かしらの理由で返済が難しくなった場合、物件を手放すことでローンの残額をゼロにすることができます。もちろん、すでに支払ったお金は戻ってきませんが、負債のリスクが低いという魅力があります。

日本の金融機関でもローンを組める

ローンは日本の金融機関でも申し込み可能です。たとえば、日本政策金融公庫には事業用融資枠が設けられています。これを利用すれば投資目的で借り入れすることができます。また、スルガ銀行などでも海外不動産を購入する際に融資してもらえることがあります。

ただし、日本政策金融公庫の融資を受けるためには、特殊な条件をクリアする必要があります。この条件はなかなかハードルが高く、クリアできる方は限られてきます。さらに、スルガ銀行などもフィリピンの銀行とあまり金利が変わりません。為替リスクなども踏まえて考えると、日本の金融機関に融資してもらう方法は現実的とは言えないのが実情です。

では、フィリピンの銀行に融資してもらったほうがいいのでしょうか。じつはそうとも言えないのです。冒頭でもお話ししたとおり、そもそもフィリピン不動産の購入でローンの利用はおすすめできません。次の節ではその理由をご説明します。

フィリピン不動産の購入でローンを利用しないほうがいい理由とは?

一般的にフィリピン不動産の利回りは約6%となっています。ただ、これは表面利回りの割合です。物件の修繕代や税金などを除くと、実質利回りはだいたい4%となります。

一方、フィリピンの銀行は現在、約6%の金利となっています。PNBについては2020年6月時点で、年5.95%の金利となっていますが、それでもほぼ6%です。ほか、セキュリティバンクでは納税証明が必要になったり、小さい銀行では金利が10%になったりします。

このように不動産の利回りと銀行の金利が同じ、または銀行の金利のほうが上回っていると、むしろ手出し(頭金)が増えてしまいます。また、フィリピン不動産は値上がりすると言われていますが、ここ最近のプレセール(プレビルド)物件の価格は高騰しています。

さらに、新型コロナウイルスの影響、中国マネーの流入減少を考えると、ゆくゆく物件価格が暴落する可能性もないとは言い切れません。資産を増やすための投資のはずが、ローンを組んで不動産を購入すると最終的に負債を抱えてしまうかもしれないのです。

ここがフィリピン不動産の購入でローンを組まないほうがいい理由となります。今のフィリピン不動産の市況は、余剰資金3000万円以上ある方が初めて投資を検討するかどうか、というのが実情です。

まとめ

現在のフィリピン不動産の市況を見る限り、フィリピン不動産の購入でローンは利用しないほうがいいです。あなたの大切な資産をフィリピンで運用して増やす方法はほかにもあります。ローンを利用してフィリピン不動産の購入を検討していた方は一度考え直し、別の資産運用を選ぶことをおすすめします。

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