フィリピン不動産の購入・所有・運用でかかる税金はどれくらい?購入時の規制も解説

フィリピン不動産も日本と同様、購入時、所有時、運用時に税金が課されます。では、実際にどのような税金がかかるのでしょうか。また、税率はどれくらいなのでしょうか。

今回はフィリピン不動産にかかわる税金についてご紹介します。フィリピン不動産の購入・所有・運用(売却など)を考えている方はぜひ参考にしてください。

フィリピン不動産を買う前に!税金はどこの国の税法に従って納める?

そもそも不動産税は日本とフィリピン、どちらの国の税法に従って納める必要があるのか。まずはそれから確認していきましょう。

フィリピン不動産はご存知のとおり海外の不動産です。そのため、フィリピン現地の税法に則って不動産税が課されると考える方が少なくありません。

しかし、「日本に居住している方(日本に住民票がある方)」の場合、日本の税法に基づいて不動産税が課されます。

フィリピンの不動産であろうと、アメリカの不動産であろうと、日本に居住している方の場合、最終的に居住国である日本の税法に従う必要があるのです。

フィリピンの税法を知る必要性とは?

ですが、フィリピン不動産の購入を考えている方はフィリピンの税法も知っておかなければなりません。なぜなら、フィリピンでも不動産税を納める必要があるからです。

非常にややこしいですが、フィリピンでは不動産の売買時、強制的に税金を支払う義務が生じます。つまり、日本に居住している方は“日本とフィリピンの両国で”税金を納めることになるのです。

とはいえ、フィリピンでの税金は本来、日本に居住している方にとって支払い不要なもの。この場合、確定申告することで、税金を還付してもらえます。二重徴税で損をしないように確定申告は必ずおこなうようにしましょう。

以下、日本に居住している方がフィリピン不動産を購入する際の納税から還付までの流れです。

【日本居住の方の納税ステップ】
①まずフィリピンにフィリピン不動産にかかわる税金を納める。
②確定申告し、日本にも日本の税法に基づき、税金を納める。
③外国税額控除を用いてフィリピンに納めた税金を税金還付してもらう。

当然のことですが、税金を払いすぎると手元のお金が少なくなってしまいます。このようなことにならないためにも、まずはしっかりフィリピンに納める税金について理解を深めることが大切です。

なお、海外の不動産であろうと年間20万円を超える収入がある場合、日本居住の方は確定申告の義務が生じます。これは任意ではなく義務ですので、フィリピンの税金を知ると同時に覚えておきましょう。

それでは、フィリピン不動産にかかわる税金・諸費用についてご紹介します。

フィリピン不動産購入時にかかる税金・諸費用

・付加価値税(VAT)

日本でいうところの消費税のような税金です。税率は12%となっています。通常は販売価格に含まれます。

・印紙税

商業取引における証書や契約書に課せられる税金です。物件売買価格、もしくは市場価格の高いほうに対して1.5%かかります。

・地方譲渡税

物件売買価格、もしくは市場価格の高いほうに基づいて課されます。基本的には0.5%~0.75%の税率になります。

・公証費用

物件の市場価格に基づいて課されます。税率は約1%~2%となります。

・登録費

具体的な金額は土地登記庁が掲載している登録料金表に基づいて決まります。おおよそ販売価格の約0.25%となります。

フィリピン不動産所有時にかかる税金・諸費用

・固定資産税

その年の不動産評価額に対して課税されます。具体的な税率は市町村によって異なりますが、だいたい1%~2%となります。固定資産税は年4回に分けて支払います。ただし、一括で支払うことも可能で、この場合、少し安くなります。

フィリピン不動産運用(貸し出し、売却)時にかかる税金・諸費用

・不動産収入(家賃収入)税

フィリピン不動産を購入後、賃貸に出して入居者から賃貸収入を得たときにかかる税金です。「滞在期間が180日未満で外国籍の非居住者」は25%、「滞在期間が180日以上で外国籍の非居住者」は5~32%の税金が、国内源泉所得に対してかかります。

・キャピタルゲイン税

物件売買価格、もしくは市場価格の高いほうに基づいて6%の税金が課されます。一般的には売主に対して課されるのですが、場合によっては販売価格に含まれていることがありますので、事前に契約書をきちんと確認することをおすすめします。なお、キャピタルゲイン税は売却損が出たときも課されます。この特色もあらかじめ覚えておきましょう。

・不動産仲介手数料

売買を仲介してくれた不動産会社に支払う費用です。業者によって異なりますが、3%~5%であることが多いです。

外国人がフィリピン不動産を購入するときにはこんな規制が・・・

フィリピンでは外国人による不動産購入に関して、以下のような規制があります。事前に把握しておきましょう。

・土地購入の禁止

まず挙げられるのが「土地の購入が禁止されていること」です。フィリピンでは、フィリピン国籍を持たない外国人による土地の購入が禁止されています。

これは、国有地でも私有地でも同様です。この規制はかなり厳格で、法人であったとしても資本の60%以上がフィリピン資本でなければ土地を購入することができません。

・建物の所有は建物全体の40%

「建物」に関しては土地のような規制はありません。外国籍の人、つまり日本人でもコンドミニアム、およびタウンハウスなどを購入できます。

ただし、区分所有建物であると、「外国人が所有する床面積の合計が建物の区分所有建物の40%を超えてはいけない」という規制があります。

この規制により、たとえば“一棟まるごと購入”というような投資をすることはできません。

まとめ

冒頭でもお話ししましたが、フィリピン不動産の税制は基本的に日本と似ています。しかし、税金のなかにはフィリピンならではのものもあります。

また、税率などがいつ変わるかもわかりません。そのため、フィリピン不動産の税金に関する最新情報を知りたい場合は、現地の情報に精通したプロに聞くことをおすすめします。

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